---

Les TMA, c’est la possibilité de personnaliser son appartement neuf avant qu’il soit construit. Déplacer une cloison, ajouter des prises, changer le carrelage, refaire l’aménagement cuisine ou salle de bain — le tout encadré par la notice descriptive.

TMA : c’est quoi exactement ?

Dans le cadre d’un achat en VEFA, la TMA correspond aux changements demandés sur le logement par rapport à ce qui est prévu au départ. Le but n’est pas de tout transformer : il s’agit d’ajuster certains points, dans ce qui peut être intégré au projet, sans bloquer l’organisation ni les étapes à venir.

Le document de référence est la notice descriptive annexée au contrat de réservation (article R261-13 du CCH) décrit chaque matériau, chaque équipement, chaque finition du futur logement. Les TMA viennent modifier cette notice via un avenant signé.

Distinguer trois notions souvent confondues :

• TMA : modifications structurelles ou techniques intégrées pendant la construction (cloisons, réseaux, revêtements)
• Options promoteur : liste de prestations supplémentaires proposées d’office par le promoteur avec tarifs fixes (parquet, cuisine équipée, volets roulants motorisés)
• Travaux réservés : travaux que l’acquéreur se réserve le droit de faire lui-même après livraison (peinture, pose de parquet, cuisine, etc.)

Ce qu’il est possible de demander : le catalogue des TMA courants

Ce qui est généralement refusé : tout ce qui touche aux parties communes, aux structures porteuses, aux gaines collectives ou qui nécessiterait de rouvrir des travaux déjà réalisés par d’autres corps de métier.

La règle d’or : le timing, tout se joue là

Pour requérir une modification du plan d’un achat en VEFA, la demande de TMA doit être transmise dans le mois qui suit la signature du contrat de réservation. Plus tôt la demande est effectuée, mieux c’est. En fonction de la nature des travaux commandés, il peut être de plus en plus difficile, voire impossible, de les réaliser si la construction est trop avancée.

Pourquoi le délai est si critique avec des exemples concrets :

• Une prise électrique se traite avant la fermeture des cloisons
• Un changement de carrelage se traite avant la commande des matériaux
• Un déplacement de cloison se traite avant le coulage des dalles de l’étage concerné

Pendant la phase du gros œuvre, quand l’immeuble sort de terre, environ 4 à 6 mois après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur aura l’opportunité de transmettre ses souhaits de changements sur les plans ou sur les équipements prévus.

La procédure pas à pas

La demande de modification doit être effectuée auprès du promoteur immobilier, généralement par écrit, et avant une date limite fixée par ce dernier. Les étapes : rédiger la demande avec le détail des modifications, validation de la faisabilité par le promoteur, chiffrage des travaux via devis, puis signature d’un avenant au contrat initial.

Les coûts : ce qu’il faut vraiment anticiper

Les TMA engendrent des coûts supplémentaires qui sont souvent conséquents. Cela se justifie par les coûts de construction (matériaux, main-d’œuvre) mais aussi par des frais de gestion importants entre 10 et 20 % en moyenne.

Le budget moyen des TMA pour un T2/T3 se situe entre 1 500 et 5 000 € TTC.

Fourchettes indicatives par type de modification :

Modification TMA	Coût estimatif TMA TTC
Ajout/déplacement d’une prise électrique	150 à 400 €
Point lumineux supplémentaire	200 à 500 €
Déplacement d’une cloison légère	800 à 2 500 €
Suppression d’une cloison	500 à 1 500 €
Passage en cuisine ouverte	1 500 à 4 000 €
Double vasque en salle de bain	800 à 2 000 €
Changement du carrelage (T3)	1 000 à 3 500 €
Parquet à la place du carrelage	1 500 à 4 000 €

Le mode de paiement : la plupart du temps, le calendrier suivant est appliqué : 50 % à la signature de l’acte définitif de vente, 50 % une fois les travaux achevés, intégré aux appels de fonds du bien.

Bonne nouvelle : les TMA n’ont aucun impact sur l’éligibilité au PTZ ni sur son montant (décret 2025-299 du 29 mars 2025). Le calcul du PTZ est basé sur le revenu fiscal de référence, la zone du logement, le nombre de personnes dans le foyer et le prix du logement — les TMA n’entrent pas dans cette équation.

Ce que le promoteur peut refuser — et pourquoi

Le promoteur peut refuser de réaliser les TMA si les modifications ne respectent pas le Code de la construction, notamment les normes d’accessibilité — elles ne doivent pas empêcher une personne en fauteuil roulant d’accéder à la pièce de vie ou aux toilettes. Elles doivent également pouvoir être réalisées dans le calendrier de travaux prévu sans impact sur la livraison du bien. Dans les immeubles collectifs, les modifications ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Deux autres motifs de refus fréquents :

• La demande arrive trop tard par rapport à l’avancement du chantier
• La modification touche des éléments techniques imposés par la RE2020 (isolation, VMC, etc.) qu’on ne peut pas altérer sans perdre la conformité

Conseil pratique : toujours discuter en amont avec le conseiller commercial avant de formaliser la demande par écrit — cela évite de déclencher une étude de faisabilité payante pour une modification non réalisable.

TMA vs travaux après livraison : quand vaut-il mieux attendre ?

Certaines modifications sont plus avantageuses à réaliser après livraison :

• La cuisine équipée : les promoteurs proposent rarement les meilleures marques. Un cuisiniste indépendant offre souvent plus de choix au même prix.
• La peinture : si les couleurs proposées ne conviennent pas, repeindre soi-même après livraison est peu coûteux et offre une liberté totale.
• La décoration et l’aménagement : armoires, miroirs, luminaires décoratifs — tout ce qui n’est pas structurel n’a aucun intérêt à passer en TMA.

En revanche, tout ce qui est encastré, noyé dans la dalle ou dans les cloisons doit absolument passer en TMA : une prise oubliée derrière un meuble de cuisine encastré sera impossible à déplacer après livraison sans travaux destructifs.

Checklist : les 10 points à vérifier avant de finaliser ses TMA

1. Relire en détail la notice descriptive avant toute demande
2. Repérer les emplacements de toutes les prises sur les plans — en prévoir aux endroits où seront les meubles fixes
3. Vérifier le nombre de prises dans la cuisine (souvent insuffisant dans les plans standard)
4. Penser au bureau (prise RJ45, double prise sur le bureau prévu)
5. Contrôler l’emplacement des points lumineux par rapport au mobilier prévu
6. Vérifier si la cuisine est prévue ouverte ou fermée — et si c’est le bon choix pour son mode de vie
7. Anticiper le sèche-serviette (électrique ou eau chaude) et son emplacement
8. Évaluer si la superficie de la salle de bain permet une double vasque
9. Ne rien demander qui touche aux gaines communes, colonnes d’évacuation ou murs porteurs
10. Envoyer toutes les demandes en une seule fois — éviter les allers-retours qui consomment du temps et peuvent générer des frais supplémentaires

Les TMA sont l’un des avantages les plus concrets et les plus sous-utilisés de l’achat en VEFA. Bien utilisées, elles permettent d’emménager dans un logement parfaitement adapté sans les contraintes et le coût d’un chantier post-livraison. La seule règle : agir tôt, agir par écrit, agir de façon organisée.