Frais de notaire réduits dans le neuf : comment en bénéficier ?
Acheter un appartement neuf à 300 000 € coûte environ 7 000 € de frais de notaire, contre près de 24 000 € dans l’ancien. Soit une économie de plus de 17 000 €.
Pourquoi cette différence existe, qui peut en bénéficier, et comment l’optimiser encore ?
Ce qu’on appelle vraiment « frais de notaire »
Ils sont souvent appelés à tort « frais de notaire » — ils comprennent en réalité la rémunération du notaire (émoluments), des impôts et taxes reversés à l’État, ainsi que des débours (frais administratifs). La rémunération du notaire elle-même représente une part minoritaire.
On distingue trois composantes dans les frais de notaire :
- La taxe de publicité foncière (TPF) — la clé de tout
- Les émoluments du notaire (barème réglementé)
- Les débours et frais divers (800 à 1 600 €)
Pourquoi les frais sont réduits dans le neuf : l’explication fiscale
La différence majeure entre le neuf et l’ancien tient à la taxe de publicité foncière : dans le neuf, son taux est de 0,715 % du prix hors taxes, contre 5,80 % dans l’ancien.
0,715 %
de taxe de publicité foncière dans le neuf
5,8 %
de taxe de publicité foncière dans l’ancien
Le logement neuf est déjà soumis à la TVA à 20 %, ce qui réduit mécaniquement les droits de mutation. Dans l’ancien, les droits de mutation comprennent une taxe communale, un droit au profit de l’État et un droit départemental d’enregistrement, quand dans le neuf, seule la taxe de publicité foncière s’applique.
Résultat : les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
Qui peut en bénéficier ? Les conditions à remplir
Deux conditions cumulatives :
Selon le Code général des impôts, un logement neuf est un logement achevé depuis moins de cinq ans et n’ayant jamais été habité : VEFA (achat sur plan), construction neuve, immeuble réhabilité à neuf.
Le vendeur doit être un assujetti à la TVA : constructeur, promoteur ou marchand de biens. C’est automatiquement le cas dans un achat VEFA.
Bonne nouvelle : il n’existe pas de critères liés à l’acheteur — pas de condition de ressources, pas de plafond de revenus. Il suffit d’acheter un bien neuf.
Attention : Une revente du bien, même dans les cinq premières années, échappe aux frais réduits, car le logement a alors déjà été habité.
La réforme 2025 : le neuf toujours épargné
La loi de finances 2025 permet aux départements d’augmenter leur part des droits de mutation de 4,5 % à 5 % entre avril 2025 et mars 2028, et plus de 70 départements ont choisi d’appliquer ce nouveau taux.
Les logements neufs, eux, restent soumis à un régime fiscal distinct et inchangé en 2025 : les frais de notaire y sont toujours compris entre 2 % et 3 % du prix du bien. Cette hausse ne s’applique pas non plus aux primo-accédants, c’est-à-dire aux acquéreurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années.
Un tableau comparatif sur un bien à 300 000 € :
| Logement neuf | Logement ancien | |
|---|---|---|
| Taxe publicité foncière | ~0,715 % HT | ~5,80 % |
| Contribution sécurité immo. | 0,10 % | 0,10 % |
| Émoluments notaire | ~2 000–2 500 € | ~2 000–2 500 € |
| Débours | ~800–1 200 € | ~800–1 200 € |
| Total estimé | ~7 000–9 000 € | ~21 000–24 000 € |
Comment optimiser encore davantage
Trois leviers sont actionnables :
Déduire les frais d’agence de l’assiette
Il est possible de convenir que les honoraires d’agence soient payés séparément par l’acquéreur, ce qui réduit le prix net vendeur servant de base au calcul des frais de notaire.
Négocier une remise sur les émoluments
Le notaire peut appliquer une remise jusqu’à 20 % sur ses honoraires pour les transactions supérieures à 100 000 €.
Opter pour la TVA à 5,5 % dans certaines zones
Le taux de TVA peut être ramené à 5,5 % notamment lors de l’acquisition d’une résidence principale dans certaines zones déterminées, ce qui réduit mécaniquement la base de calcul de la taxe de publicité foncière.
En conclusion, un achat immobilier dans le neuf permet d’avoir sous certaines conditions des frais de notaires réduits. Ceci baisse tout autant le prix de votre investissement dans une maison ou un appartement neuf.
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