Dispositif Jeanbrun : le nouveau souffle de l’investissement locatif dans le neuf
Successeur du Pinel, le statut du bailleur privé — dit dispositif Jeanbrun — introduit un mécanisme d’amortissement fiscal inédit pour les particuliers. Ce qu’il faut savoir avant d’investir.
La fin du Pinel fin 2024 a laissé un vide considérable sur le marché de l’investissement locatif privé. En réponse, le gouvernement a inscrit dans la loi de finances 2026 un nouveau dispositif baptisé dispositif Jeanbrun — du nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, qui en est l’architecte politique. Son objectif : relancer l’investissement locatif et produire rapidement de nouveaux logements dans un marché sous tension.
Pourquoi ce nouveau dispositif Jeanbrun ?
La crise du logement locatif en France est documentée et profonde. L’offre locative privée a reculé de 15 % en cinq ans, frappant en premier lieu les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs. Dans le même temps, les Français consacrent en moyenne 28 % de leurs revenus à leur logement. Côté construction, les mises en chantier ont chuté de plus de 22 % entre 2024 et 2025 par rapport aux années précédentes.
L’arrêt du Pinel a aggravé la situation : en 2025, seulement 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 les années précédentes — soit une chute de 83 %. Le plan « Relance Logement » dans lequel s’inscrit le dispositif Jeanbrun vise un objectif de 2 millions de logements d’ici 2030 ; annoncé par le Premier ministre Sébastien Lecornu. Relance logement
« Ce dispositif va redonner confiance aux investisseurs individuels, offrir le moyen de se loger aux locataires et un souffle nouveau à l’économie. » — Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement
Comment fonctionne le mécanisme ?
Le dispositif Jeanbrun rompt avec la logique du Pinel. Il n’offre pas de réduction d’impôt directe, mais un amortissement fiscal : chaque année, l’investisseur déduit une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers, réduisant ainsi son revenu imposable. Ce mécanisme, courant dans le monde de l’entreprise, est appliqué ici pour la première fois à grande échelle à la location nue par des particuliers.
Concrètement : 80 % du prix d’acquisition (hors terrain, non amortissable) peuvent être amortis sur la durée du dispositif. Le taux annuel varie selon le niveau de loyer pratiqué. Règle clé : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est élevé.
| Niveau de loyer (neuf) | Taux d’amortissement | Plafond annuel | Profil |
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 €/an | Accessible |
| Social | 4,5 % | 10 000 €/an | Solidaire |
| Très social | 5,5 % | 12 000 €/an | Engagé |
En parallèle, les charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurances…) restent déductibles des revenus fonciers. Le déficit foncier éventuel est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an — un levier puissant pour les investisseurs endettés.
Simulation concrète
Pour illustrer le mécanisme, voici un exemple pour un appartement neuf à 250 000 € loué en loyer social.
Simulation — appartement neuf 250 000 € · loyer social
- Prix d’acquisition250 000 €
- Part terrain (non amortissable, ~20 %)- 50 000 €
- Base amortissable200 000 €
- Taux d’amortissement (loyer social)4,5 %
- Déduction annuelle sur revenus fonciers9 000 €/an
Sur 9 ans d’engagement, ce sont 81 000 € de revenus fonciers qui échappent à l’imposition. Pour un investisseur à 30 % de TMI, l’économie fiscale cumulée peut dépasser 24 000 €, sans compter les prélèvements sociaux.
Jeanbrun vs Pinel : quelle différence ?
Ancien – Pinel
Réduction d’impôt immédiate de 9 à 14 % du prix. Zonage strict (A, Abis, B1). Taux dégressifs depuis 2023. Terminé depuis le 1er janvier 2025.
Nouveau — Jeanbrun
Amortissement annuel sur 80 % du bien. Pas de zonage — toute la France. Loyers encadrés mais avantage fiscal pérenne. Valable jusqu’au 31 décembre 2027.
Le changement de paradigme est réel : on passe d’une logique de réduction fiscale ponctuelle à un mécanisme d’optimisation des revenus fonciers dans la durée. Le Jeanbrun est moins spectaculaire à court terme, mais peut s’avérer plus efficace sur le cycle complet de l’investissement — notamment pour les contribuables qui anticipent des revenus locatifs significatifs.
Conditions d’éligibilité à retenir
| ▸Logement collectif neuf (conforme RE2020) ou ancien avec travaux ≥ 30 % du prix | ▸Logement collectif neuf (conforme RE2020) ou ancien avec travaux ≥ 30 % du prix |
| ▸Location nue obligatoire — meublé et saisonnier exclus | ▸Location nue obligatoire — meublé et saisonnier exclus |
| ▸Résidence principale du locataire | ▸Résidence principale du locataire |
| ▸Engagement de location minimum de 9 ans | ▸Engagement de location minimum de 9 ans |
Avantages et points de vigilance
| Points forts | Points de vigilance |
| Amortissement annuel sur 80 % du bien Aucun zonage géographique Cumulable avec le LLI (TVA réduite + exonération de taxe foncière) Déficit foncier imputable sur le revenu global Applicable au neuf RE2020 et à l’ancien rénové Charges réelles déductibles | Loyers plafonnés (rendement brut potentiellement réduit) Amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente Engagement minimal de 9 ans Maisons individuelles exclues Fin du dispositif au 31 décembre 2028 Ressources des locataires encadrées |
Le neuf, le meilleur terrain de jeu du Jeanbrun
Pour les acquéreurs de logements neufs, le dispositif Jeanbrun présente une cohérence naturelle. Les programmes conformes à la norme RE2020 offrent une performance énergétique qui attire les locataires, limite les charges et garantit la valeur patrimoniale sur le long terme. L’amortissement s’applique dès la livraison, sans travaux supplémentaires à engager.
La suppression du zonage est également une bonne nouvelle pour les investisseurs des marchés régionaux dynamiques — Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Strasbourg — jusqu’ici pénalisés par les contraintes géographiques du Pinel.
À noter : Le cumul du dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est autorisé en zone tendue. Ce montage combine l’amortissement Jeanbrun avec la TVA réduite à 10 % et l’exonération de taxe foncière du LLI — un levier fiscal particulièrement puissant pour les investisseurs chevronnés.
Le dispositif Jeanbrun n’est pas une réplique du Pinel — il fonctionne différemment et demande une lecture patrimoniale de moyen terme. Son efficacité réelle dépend de votre situation fiscale, du niveau de loyer choisi, et surtout de la qualité intrinsèque du bien que vous acquérez. Un emplacement solide, une construction soignée et un locataire solvable restent les fondamentaux d’un investissement réussi, avec ou sans dispositif.
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